{"id":946,"date":"2026-09-14T08:00:00","date_gmt":"2026-09-14T06:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/mmielke.de\/?p=946"},"modified":"2026-09-11T08:39:20","modified_gmt":"2026-09-11T06:39:20","slug":"ermittlung-der-ortsueblichen-miete-bei-vermietungseinkuenften","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mmielke.de\/index.php\/ermittlung-der-ortsueblichen-miete-bei-vermietungseinkuenften\/","title":{"rendered":"Ermittlung der orts\u00fcblichen Miete bei Vermietungseink\u00fcnften"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei einer verbilligten Vermietung z.B. an Angeh\u00f6rige, wie Kinder, Eltern oder Geschwister, zu Wohnzwecken ist zu beachten, dass eine sog. Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten werden muss, wenn der Werbungskostenabzug in voller H\u00f6he erhalten bleiben soll. Diese Grenze betr\u00e4gt 66% der orts\u00fcblichenMiete (\u00a7 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50% der orts\u00fcblichen Miete und mehr, jedoch weniger als 66 %, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten m\u00f6glich, wenn eine positive Total\u00fcberschussprognose vorliegt. Erst wenn die vereinbarte Miete weniger als 50% der Marktmiete betr\u00e4gt, geht das Finanzamt generell von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und k\u00fcrzt (anteilig) dieWerbungskosten. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Ermittlung der orts\u00fcblichen Kaltmiete nimmt die Finanzverwaltung in einem mehrstufigen Verfahren vor:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Grunds\u00e4tzlich wird die orts\u00fcbliche Kaltmiete anhand eines \u00f6rtlichen Mietspiegels ermittelt. Enth\u00e4lt der Mietspiegel Rahmenwerte, kann der Vermieter den unteren Rahmenwert des Mietspiegels als \u00f6rtlichen Mietpreis zugrunde legen. Im Zweifel ist der im Mietspiegel f\u00fcr vergleichbareWohnungen ausgewiesene Durchschnittswert anzusetzen.<\/li>\n\n\n\n<li>Liegt kein Mietspiegel vor, k\u00f6nnen \u201eMietwert-Kalkulatoren\u201c zu Rate gezogen werden. Im Internet stehen daf\u00fcr zahlreiche Online-Varianten zur Verf\u00fcgung.<\/li>\n\n\n\n<li>Wenn die vorgenannten Methoden nicht angewendet werden k\u00f6nnen, kann die Ermittlung anhand der Kaltmieten f\u00fcr einzelne vergleichbare Wohnungen erfolgen. Dazu bietet sich eine Internetrecherche an (z.B. unter <a href=\"https:\/\/www.immoscout24.de\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">https:\/\/www.immoscout24.de<\/a>). Hierf\u00fcr k\u00f6nnen die Preise pro Quadratmeter f\u00fcr in der N\u00e4he belegene Objekte herangezogen und ggf. durch Zu- und Abschl\u00e4ge f\u00fcr bestimmte Ausstattungsmerkmale (z.B. gro\u00dfer Garten, Wintergarten) angepasst werden. Es m\u00fcssen die Mieten f\u00fcr zumindest 3 vergleichbare Wohnungen zugrunde gelegt werden. Eine vergleichbare fremdvermietete Wohnung im gleichen Haus reicht nicht als Ma\u00dfstab f\u00fcr die Orts\u00fcblichkeit aus.<\/li>\n\n\n\n<li>Kommt keine der vorstehend dargestellten Methoden in Betracht, kann die orts\u00fcbliche Kaltmiete durch ein Sachverst\u00e4ndigengutachten ermittelt werden.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei der Ermittlung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete sind die umlagef\u00e4higen (Neben-)Kosten zu ber\u00fccksichtigen; dazu geh\u00f6ren insbesondere die Grundsteuer, die Kosten f\u00fcr Wasserversorgung, Entw\u00e4sserung, Heizung, Stra\u00dfenreinigung und M\u00fcllbeseitigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und Hauswart. Kosten f\u00fcr Instandhaltung und Instandsetzung d\u00fcrfen jedoch nicht angesetzt werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dabei sind alle umlagef\u00e4higen Kosten in die Vergleichsberechnung einzubeziehen, die tats\u00e4chlich gezahlt worden sind. Dies gilt ggf. auch f\u00fcr Kosten, die unmittelbar vom Mieter getragen wurden, wenn diese sonst ebenfalls umlagef\u00e4hig w\u00e4ren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In jedem Fall sollten die zur Ermittlung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete durchgef\u00fchrten Berechnungen im Hinblick auf eine sp\u00e4tere \u00dcberpr\u00fcfung sorgf\u00e4ltig dokumentiert werden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Bei einer verbilligten Vermietung z.B. an Angeh\u00f6rige, wie Kinder, Eltern oder Geschwister, zu Wohnzwecken ist zu beachten, dass eine sog. Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten werden muss, wenn der Werbungskostenabzug in voller H\u00f6he erhalten bleiben soll. 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